Die 8 wichtigsten Unterlagen beim Hausverkauf

Die 8 wichtigsten Unterlagen beim Hausverkauf

In diesem Artikel betrachten wir, welche Dokumente zu den acht wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf gehören:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Energieausweis
• Grundriss
• Altlastenkataster
• Baulastenverzeichnis
• Genehmigung der Sanierungsbehörde
• Anliegerbescheinigung

1. Grundbuchauszug: Der Nachweis des Eigentums

Der Grundbuchauszug zeigt offiziell an, wer ein Grundstück besitzt. Dies ist wichtig, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Es besteht aus mehreren Teilen. Die erste Abteilung listet Eigentumsverhältnisse auf und die zweite beinhaltet Belastungen und Beschränkungen. Die dritte Abteilung zeigt Grundpfandrechte wie eine Grundschuld oder Hypothek.

Beantragen lässt sich der Auszug per formlosem Schreiben beim zuständigen Katasteramt oder beim Grundbuchamt im Amtsgericht von Personen, die ein berechtigtes Interesse haben. Dies kann für Eigentümer, Behörden und Kreditgeber gelten. Darüber hinaus kann ein Notar sogar ohne den Nachweis eines berechtigten Interesses handeln, was den Prozess natürlich deutlich beschleunigt. Die elektronische Beantragung über das Justizportal vereinfacht den Zugang ebenfalls enorm, kostet dafür jedoch auch etwas mehr.

2. Flurkarte: Die genaue Lage Ihrer Immobilie

Die Flurkarte liefert ist beim erfolgreichen Hausverkauf unverzichtbar und wird von Käufern und Banken angefordert. Sie enthält Informationen wie Flurstücknummer, Grenzen, Bodennutzung, Gebäude, Straßen und Gewässer. Digitale Flurkarten, in Form des Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS), haben in Deutschland die Papierflurkarten ersetzt. Sie haben eine Gültigkeit von drei Monaten und bieten genaue und aktuelle Daten.

Woher bekommt man die Flurkarte? Für 15 bis 60 Euro erhält man sie online oder vor Ort beim Katasteramt. Flurkarten gibt es in verschiedenen Maßstäben, je nach Ort.

3. Energieausweis: Energiewerte auf einen Blick

Der Energieausweis enthält Informationen zur Energieeffizienz einer Immobilie und zählt seit 2014 zu den verpflichtenden Unterlagen für den Hausverkauf in Deutschland – ohne ihn drohen Strafen von bis zu 15.000 Euro. Wichtig zu beachten ist auch, dass er alle zehn Jahre aktualisiert werden muss.

Beim Immobilienverkauf müssen bestimmte Daten aus dem Energieausweis bereits in der Anzeige genannt werden. Dazu gehören Art des Ausweises, Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger für die Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Dies hilft Interessenten, die Nebenkosten besser einzuschätzen.

Es wird in Bedarfs- und den Verbrauchsausweise unterschieden. Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre und kostet zwischen 50 und 100 Euro. Der Bedarfsausweis hingegen analysiert den energetischen Zustand des Gebäudes und kostet in der Regel mindestens 400 Euro. Er wird vor allem dann verwendet, wenn keine Verbrauchsdaten vorliegen, also beispielsweise bei einem Neubau.

Einige Immobilien sind von der Ausweispflicht befreit, wie Baudenkmäler oder Gebäude mit bis zu 50 Quadratmetern Nutzfläche.

4. Grundriss: Die Raumaufteilung Ihrer Immobilie

Durch einen gut konzipierten Grundriss wird es Käufern ermöglicht, eine klare Vorstellung von der Immobilie zu bekommen. Er enthält Flächen- und Maßangaben und schafft somit einen räumlichen Überblick. Studien zeigen, dass Grundrisse von Kaufinteressenten als unerlässlich betrachtet werden und dass Immobilieninserate mit Grundrissen mehr Klicks erhalten, mehr Besichtigungsanfragen bekommen und am Ende auch höhere Verkaufspreise erzielen. Das unterstreicht die Bedeutung des Grundrisses beim Hauskauf und seine positive Wirkung auf das Käuferverhalten. Er bietet eine realistische Vorstellung vom Objekt, steigert das Interesse und hilft somit bei der Vermarktung Ihrer Immobilie. Drei Tipps dazu:

1. Achten Sie auf präzise Messungen, einschließlich Fenster und Türen. Nutzen Sie Werkzeuge wie Laser Messgeräte für genaue Ergebnisse.
2. Es ist wichtig, zwischen Wohn- und Nutzfläche zu unterscheiden, besonders bei Immobilien mit Dachgeschoss- oder Kellerräumen.
3. Durch Einbeziehung von Möbellayouts im Grundriss können potenzielle Käufer den Raum besser einschätzen.

5. Altlastenkataster: Offenlegung möglicher Umweltrisiken

Daten über eventuelle Risiken für den Umweltschutz werden im Altlastenkataster der Umweltbehörden dargestellt. Daher ist es natürlich besonders auf kontaminierten Flächen ein zentrales Dokument im Verkaufsprozess. Es enthält detaillierte Informationen über frühere industrielle oder gewerbliche Nutzung und verzeichnet mögliche Altlasten wie chemische Rückstände oder Bodenverunreinigungen. Anhand dieser Informationen werden Kosten und Verantwortlichkeiten für Sanierungsmaßnahmen bewertet.

Das Altlastenkataster lässt sich meist online einsehen oder direkt bei der zuständigen Behörde anfragen. Bei Hinweisen auf kontaminierte Grundstücke ist es empfehlenswert, Fachpersonal für eine detaillierte Auskunft aufzusuchen.

6. Baulastenverzeichnis: Lasten außerhalb des Grundbuches

Während das Grundbuch Eigentumsverhältnisse und Grundpfandrechte regelt, befasst sich das Baulastenverzeichnis hingegen mit öffentlichen Lasten, die im Grundbuch nicht vermerkt sind und die der Grundstückseigentümer freiwillig übernommen hat. Dazu gehören Abstandsflächen, Wegerechte, Stellplatzbaulasten, Vereinigungsbaulasten und Zuwegungsrechte. Diese Verpflichtungen bestehen auch nach dem Verkauf, sie können daher den Grundstückswert beeinflussen.

Um das Baulastenverzeichnis einzusehen, muss man beim Vermessungsamt anfragen. Die Einsicht in das Verzeichnis ist wichtig für Eigentümer und Käufer, um rechtliche Verpflichtungen erkennen. Das hilft, um sich vorab zu informieren und bei Bedarf Schritte zur Klärung oder Auflösung zu unternehmen.

7. Genehmigung der Sanierungsbehörde: Klärung des Rechts auf Eigentumsübertragung

In bestimmten Gebieten ist eine Genehmigung der Sanierungsbehörde notwendig, bevor man bauen oder Eigentumsübertragungen durchführen darf. Diese sind besonders in städtebaulichen Sanierungsgebieten wichtig und werden von der lokalen Sanierungsbehörde erteilt. Bei der Planung von Immobilienverkäufen oder Bauvorhaben in diesen Gebieten ist es wichtig, alle Behördenanforderungen zu beachten.

Eine Genehmigung ist nötig, wenn eine Immobilie in festgelegten Sanierungsgebieten liegt. Die Kommune stellt oft spezielle Anforderungen an Baumaßnahmen oder Eigentumsübertragungen. Ohne eine Baugenehmigung sind Veränderungen illegal und können rechtliche Probleme verursachen. Immobilienbesitzer sollten sich frühzeitig über die notwendigen Genehmigungen und Dokumente informieren, die sie für einen reibungslosen und erfolgreichen Hausverkauf benötigen.

8. Anliegerbescheinigung: Angabe zu offenen Erschließungsbeiträgen

Anhand der Anliegerbescheinigung lässt sich feststellen, ob für ein Grundstück noch Erschließungsbeiträge offenstehen. Diese könnten zukünftige Kosten für den neuen Eigentümer verursachen. Es handelt sich dabei um eine formelle Anfrage beim zuständigen Amt. Meistens ist dies die Gemeinde oder Stadtverwaltung. Sie soll feststellen, ob für das Grundstück noch Erschließungs- oder Straßenbaubeiträge ausstehen. 

Im notariellen Kaufvertrag ist oft eine klare Regelung enthalten. Sie besagt, dass bestehende Bescheide vor Vertragsunterzeichnung vom Verkäufer und danach vom Käufer zu tragen sind. Immobilienverkäufer sollten daher diese Bescheinigung frühzeitig anfordern und sie auch potenziellen Käufern bei Besichtigungen zur Verfügung stellen. Dadurch wird sichergestellt, dass alle Beteiligten über mögliche offene Erschließungsbeiträge informiert sind. So entstehen keine Streitigkeiten oder Rückabwicklungen später.

Weitere wichtige Unterlagen beim Hausverkauf

Neben den großen Acht gibt es natürlich noch zahlreiche weitere Unterlagen, die Sie beim Verkauf Ihres Hauses benötigen könnten. Dazu zählen unter anderem:

• Immobilien Exposé: Zentrales Verkaufsdokument. Beschreibt das Objekt und enthält neben aussagekräftigen Fotos detaillierte Informationen zu Lage, Zustand, Ausstattung, Baujahr, Heizung, Energieausweis, Verkaufspreis, Kontaktdaten und Bezugstermin
• Kaufvertrag: Schriftlicher Vertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer über die Übertragung des Eigentums
• Bauakte: Enthält alle relevanten Dokumente und Genehmigungen, die während des Bauprozesses entstanden sind (Baugenehmigungen, Bestandspläne, Benutzungsbewilligungen, Baubeschreibungen, Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, Sanierungsberichte etc.)
• Nachweis zum Denkmalschutz: Dokument, das Auskunft über den Denkmalschutz Status des Objekts gibt
• Übersicht über Instandhaltungsmaßnahmen: Genaue Dokumentation der durchgeführten Sanierungen
• Grundsteuerbescheid: Aktueller Bescheid über die Höhe der anfallenden Grundsteuer
• Nebenkostenübersicht: Aufstellung der anfallenden Nebenkosten

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vollständige und korrekte Dokumente beim Verkauf entscheidend sind. Diese Unterlagen gewährleisten nicht nur rechtliche Sicherheit, sondern tragen auch dazu bei, den Wert der Immobilie realistisch darzustellen und den Verkaufsprozess effizient zu gestalten. Weitere Informationen zur Immobilienwertermittlung finden Sie übrigens in unserem Artikel Immobilienwert ermitteln: Methoden zur Wertermittlung.

In unserem Artikel haben wir die acht wichtigsten Dokumente hervorgehoben, die jeder Verkäufer bereithalten sollte, um bei Käufern Vertrauen zu schaffen. Abschließend haben wir in Form einer Tabelle eine Checkliste mit den wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf erstellt:

Eine sorgfältige Vorbereitung und das frühzeitige Bereitstellen dieser Dokumente tragen in jedem Fall maßgeblich zu einem reibungslosen und erfolgreichen Verkaufsprozess bei. Zusätzlich kann es vorkommen, dass Sie noch weitere Unterlagen benötigen. Abhängig von der individuellen Situation können beispielsweise auch Immobilienexposé, Baubeschreibung, Bauakten oder Nachweise zum Denkmalschutz erforderlich sein.

Um einen garantiert professionellen und rechtssicheren Hausverkauf zu gewährleisten, raten wir dazu, einen Makler hinzuzuziehen. In unserem Artikel Immobilie verkaufen: Brauche ich einen Immobilienmakler? können Sie sich umfassend über die Vor- und Nachteile eines Hausverkaufs mit oder ohne Immobilienmakler informieren. Kontaktieren Sie uns gern, wenn wir Sie bei Ihrem Hausverkauf unterstützen dürfen.